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建设工程款抵扣商品房购房款纠纷仲裁

申请人:王某

  被申请人:北京中关村某公司

  案情

  申请人称:申请人与被申请人于2007年9月签订《北京市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》),合同约定:申请人向被申请人购买位于北京市朝阳区的公寓一套,房屋总价款155万元,申请人在合同签订当日向被申请人付清全部房价款,被申请人在2007年11月30日前向买受人交付房屋。申请人按照合同的约定支付了购房款,但是被申请人没有为申请人开具购房发票。被申请人于2007年12月8日向申请人送达了《业主入住通知书》,要求申请人于2007年12月16日办理入住手续。申请人按照通知书的要求前往被申请人指定地点办理入住手续,但是被申请人却拒绝向申请人交付房屋,被申请人的行为违反了法律规定和合同的约定。根据《预售合同》第十三条的约定被申请人逾期交房超过60日后,申请人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,被申请人按日计算向申请人支付全部已付款万分之二的违约金。此外申请人迟延交付房屋给申请人造成了损失,申请人要求被申请人按照同地段同类房屋租金标准赔偿损失,按照每月1万元租金的标准赔偿12个月。基于本案的违约行为是因被申请人恶意违约引起,且在申请人多次善意要求其履行义务后被申请人拒绝申请人之要求,因此本案产生的律师费用和仲裁费用应当由被申请人承担。为此申请人提出请求如下:

  1、确认位于北京市朝阳区左家庄力鸿生态家园公寓21层2108的房屋属于申请人所有;

  2、裁决被申请人立即向申请人交付北京市朝阳区左家庄力鸿生态家园公寓21层2108房屋;

  3、裁决被申请人向申请人开具购房发票;

  4、裁决被申请人向申请人支付自2007年11月30日起至2008年10月10日止迟延交付房屋的违约金97884.67元;

  5、裁决被申请人向申请人支付自2008年10月11日起至实际交付房屋之日止的迟延交付房屋的违约金(按照已付购房款日万分之二的标准支付);

  6、裁决被申请人向申请人赔偿迟延交付房屋造成的损失12万元;

  7、裁决被申请人向申请人支付律师代理费88580元;

  8、本案仲裁费用由被申请人承担。

  被申请人答辩不同意申请人的仲裁请求,理由如下:

  申请人与被申请人签订的预售合同应属无效。申请人之所以得到房屋,是因为被申请人与劳务公司签订的补充协议。其中约定未结算工程款最终以结算为准。签订合同后与劳务公司结算时发现欠款的数额远低于结算款,以结算款抵房款就没有依据。

  被申请人多次要求劳务公司对项目进行结算,而对方不配合我们进行结算,其抵房协议是有问题的,根据这些抵房协议签订的商品房预售合同应属无效。

  被申请人就项目存在的问题,已经委托律师就协议书撤销事宜正在准备诉讼,因为抵房协议书是本合同付款的基础,我们准备撤销,请求仲裁庭中止裁决,等待有结果后再进行。

  被申请人在反请求书中称,根据被申请人与劳务公司签订的协议书和补充协议书,被申请人与申请人签订了商品房预售合同,房款以被申请人拖欠劳务公司的工程款抵扣,其中双方约定抵扣项目工程款为7260140.19元。根据被申请人与劳务公司签订的《劳务分包合同》、《工程结算审核单》及付款凭证,被申请人已经以现金等方式向劳务公司支付工程款总额共计为4369244.53元。如果按照上述《协议书》、《补充协议》及《预售合同》履行,则被申请人通过抵房及抵房外的方式共计向劳务公司支付工程款总额为11629384.72元,远远超过劳务公司项目工程款总额共计7478389.18元,被申请人将多支付4150995.54元,无法实现合同目的。为此,被申请人请求:1、解除申请人与被申请人之间的《预售合同》;2.、申请人承担本案仲裁费用。

  仲裁庭意见

  (一)质证与认证

  申请人为支持自己的仲裁请求,提供了一下证据:1、《北京市商品房预售合同》;2《入住通知书》;3、《协议书》、《补充协议》、《函》;4、北京市惠诚律师事务所发票。被申请人对证据1和证据2以及证据3中的《协议书》和《补充协议》的真实性均无异议,但声称对证据3中的《函》的真实性无法判断。被申请人声称不能判断这份函的真实性,但没有提出有说服力的理由和相反证据,仲裁庭对此证据予以采信。

  被申请人在第一次开庭时未提交任何证据。

  第二次开庭中,被申请人提出以下证据和事实主张:

  (1)被申请人与劳务公司签订的四分《劳务分包合同》,并称当时签订的就是第一份合同和第二份合同,第三份和第四份是为结算签的合同。所有的项目签的就是这四份合同,没有其他合同了。合同工期是2003年到2007年6月。签订时间是2007年2月,这时已经有第一份合同和第二份合同,并已经开始履行了,协议书指的就是这两份合同。第三份和第四份合同是结算时补签的。

  (2)被申请人向劳务公司支付工程款的凭证,以及协议书、补充协议,以证明被申请人通过抵房外,已向劳务公司支付工程款4169244.53元。工程金额7478389.18元,减去已付的4169244.53元。我们只差3309144.65元未支付。而根据协议书和补充协议,通过抵房支付的款项为7260140.19元;协议书的部分内容与事实不符,应予撤销或无效。

  申请人对被申请人提供的四份合同的真实性没有异议,但主张这四份合同都是另行结算的,与协议书和未结算的639.5万元都没有关系。项目是主合同,639.5万元是主合同未结算的剩余款项。这可以从合同签订的时间得到印证。签订协议书的时间是2007年2月8日,四份合同的签订时间都是在协议书之后,不可能拿来抵扣,被申请人的解释不符合常理。被申请人提供的第二份劳务分包合同,跟补充协议有关系,是用来抵扣补充协议及协议书的工程款的,属于抵扣范围;而其他的三份合同与协议书、补充协议没有关系。商品房预售合同与协议书、补充协议是不同的合同,说明我们支付了购房款是经过被申请人同意了的。对于被申请人提交的结算单真实性予以认可,但证明目的不认可。对于协议书和补充协议的真实性予以认可。

  申请人提交了一份新证据,即劳务公司向被申请人开具的一本发票,称该证据系申请人在被申请人公司复印的。仲裁庭经被申请人同意对此证据进行了当庭质证。申请人称,这是劳务公司根据协议书的约定给被申请人开具数额为11629384.72元的发票。工程款包括劳务款和材料款,材料款是供货商直接开具给被申请人的,有对方工作人员的签字,金额加起来一分不差,正好是抵扣房款的金额。

  被申请人当庭提交了补充证据两份:民事起诉状和立案票据,说明第一份合同与实际数额的出入很大,请求予以撤销。申请人同意当庭质证,认为与本案无关。

  (二)争点与认定

  1、关于《预售合同》的效力及其确定的义务

  仲裁庭认为,《预售合同》是申请人与被申请人之间签订的有效合同,应成为确定双方之间权利义务关系的依据。依据本合同、协议书及补充协议的约定,被申请人同意由劳务公司支付本案的合同项下的购房款。同时协议书中对于尚欠的工程款以约数定额,并未影响到其所抵扣的房款总额16032882元的明确性和确定性;即使结算的工程款不足以折抵房款总额,按照补充协议第1条的真实意思表示,“购房款不足部分:可以由丙方另行支付甲方”。

  仲裁庭同时认为,申请人主张被申请人应履行交付房屋的义务,须注明申请人或第三方代申请人已履行付款义务,即证明《协议书》和《补充协议》中的丙方向乙方支付了协议约定的工程款。对此,申请人提供的劳务公司向被申请人发出的函件其中写明,”贵公司可以将本函以及协议书、补充协议书视为已经支付完毕购房款的依据。”此外,申请人还提供了由被申请人向其发出的《入住通知书》,结合预售合同第11条关于房屋交付条件的约定,该证据进一步印证了申请人已经向被申请人支付购房款。

  根据以上事实,仲裁庭认定,在申请人已经按照约定的方式履行一次性付款义务后,被申请人有义务按照《预售合同》的约定,向申请人交付位于北京市朝阳区的房屋并向申请人开具购房款金额的发票。但申请人的所有权的取得,应当在办理房屋产权证之后才能确认,故仲裁庭无权再本案中认定申请人已取得房屋所有权,故申请人请求仲裁庭确认对该房屋的所有权,仲裁庭不予支持。

  2、关于延期交付的违约金。

  仲裁庭查明,预售合同第13条约定,被申请人与其交房超过60日后,申请人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第11条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。依据第11条的约定,出卖人应当在2007年11月30日之前向买受人交付房屋。仲裁庭认为被申请人至今尚未交房,已构成严重违约,应依据合同承担违约责任。

  3、关于延期交房造成的经济损失。

  仲裁庭认为,请求违约的损失赔偿以合同约定的违约金不足以补偿违约损失为前提。申请人主张以同地段同房屋的市场租金价为标准计算因违约造成的经济损失,却未提供证据证明同地段同房屋的市场租金价。仲裁庭对此主张不予支持。

  4、关于申请人的律师代理费

  仲裁庭认为律师费是为了通过仲裁解决本案的实体争议而支付的程序性费用,应予支持。仲裁庭根据本案具体情况酌情支持4万元。

  5、关于支持费用的承担

  本案本请求的仲裁费由申请人承担20%,被申请人承担80%;本案反全球的仲裁费全部由被申请人承担。

  三、裁决

  根据以上事实和理由,仲裁庭裁决如下:

  (一)被申请人于本裁决书送达之日起十日内向申请人交付位于北京市朝阳区的房屋;

  (二)被申请人于本裁决书送达之日起十日内向申请人开具购房款发票;

  (三)被申请人向申请人支付自2007年12月1日至2008年10月10日止的迟延交付房屋的违约金97884.67元;并按照已付购房款1553752元每日万分之二的标准向申请人支付自2008年10月11日至实际交付房屋之日止的迟延交付房屋违约金;

  (四)被申请人向申请人支付律师代理费4万元;

  (五)本案的本请求仲裁费由…

  (六)驳回申请人的其他请求;

  (七)驳回被申请人的反请求。

    因本合同引起的或与本合同有关的任何争议,均提请郑州仲裁委员会按照该会仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的,对双方均有约束力。