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不具备房地产开放资质,《开发合作协议书》被认定无效

【内容摘要】
        被申请人通过招投标获得申请人X路X号院开发合作项目和印务发行中心一期工程建设项目,并与申请人分别签订了《开发合作协议书》和《建设工程施工合同》。《协议书》中约定,被申请人应当在合同签订后分期向申请人支付预期收益款,用于印务发行中心的工程建设,如因延期支付影响两个项目进度的,被申请人应当承担责任。后申请人提起仲裁申请,认为被申请人未按照合同约定支付款项,致使合同目的不能实现,请求裁决解除双方签订的《合作开发协议书》。被申请人提出反请求,认为双方签订的《开发合作协议书》违反了国家相关法律、政策的规定,请求裁决《开发合作协议书》无效,由申请人退回被申请人已支付的款项及利息。
        本案的争议焦点集中在以下几个方面:1、《开发合作协议书》是应解除还是无效;2、双方是否存在违约行为;3、被申请人支付的收益款的具体数额;4、损失的承担问题。经合议,仲裁庭认为,本案双方当事人均不具备房地产开发经营的主体资格,其所签订的《开发合作协议书》实为未办理使用权出让手续的土地使用权转让合同,违反了法律的强制性规定,应当认定无效,进而无效协议不存在违约责任问题;被申请人已支付的收益款项,申请人应当予以返还;被申请人提出的损失赔偿主张,缺乏足够的证据支持,仲裁庭不予认定。
【裁决书】
        郑州仲裁委员会(以下简称本委)根据申请人X报社与被申请人江苏省X建筑安装有限公司于2007年12月21日签订的《开发合作协议书》和《建设工程施工合同》中的仲裁条款及申请人于2008年9月27日提交的书面仲裁申请,受理了双方上述合同纠纷案。2008年10月22日被申请人针对申请人的请求提出了反请求。申请人在2008年12月1日本案庭审时向仲裁庭提交《撤销部分仲裁请求申请书》,当庭请求撤回仲裁请求第二项“解除双方签订的《建设工程施工合同》”,仲裁庭经审查认为,申请人的请求不违反相关法律规定,决定准予撤回此项请求。
仲裁庭审阅了申请人提交的书面申请和有关证据,审阅了被申请人的反请求及有关证据,于2008年12月12日对本案进行了开庭审理。本案案情、仲裁庭意见和裁决分述如下:
案情
申请人申请称:
        2007年12月,被申请人通过招投标获得X报社印务发行中心一期工程建设项目和X号院开发合作项目,依据招投标文件确定的内容和被申请人承诺保证,被申请人投入建设开发全部资金,将X号院开发合作工程中申请人的预期收益先行支付给申请人,用于印务发行中心的工程建设。双方依据招投标文件于2007年12月21日签订了《开发合作协议书》和《建设工程施工合同》。依据《开发合作协议书》,被申请人应当在合同签订后八个月内分5次向申请人支付预期收益款6680万元,如因延期支付影响印务发行中心工程进度和X号院拆迁开发的,被申请人应当承担责任。该协议书签订后,被申请人仅先后于2008年4月底前支付1100万元、2008年6月5日支付1300万元,截至申请人申请仲裁时剩余4280万元仍未付,且被申请人已明确表示停止履行《开发合作协议书》的主要义务。被申请人的这些严重违约行为致使申请人的合同目的无法实现,严重影响了《建设工程施工合同》的正常履行和印务中心的工作进度,因此请求裁决:
1、  解除双方签订的《开发合作协议书》;
2、  解除双方签订的《建设工程施工合同》;
3、  仲裁费用由被申请人承担。其中第2项请求,申请人在本案庭审时当庭申请撤回。
被申请人答辩称:
        第一,申请人以被申请人违约为由请求解除合同,与事实不符。《开发合作协议书》约定:被申请人向申请人支付土地合作开发的固定收益款6680万元,双方约定分期将收益款存入双方共管账号,用于印务中心工程建设;申请人保证合作土地范围及面积不变。然而协议签订后,共管账户至今未能建立,致使被申请人一直无法按约存入收益款。2008年2月印务中心动工建设后,由于急需建设资金,被申请人不得已于2008年2月3日向报社置业有限公司存入300万元、2008年3月5日分两笔向申请人账号存入800万元,但是申请人以这两笔款项付款人与被申请人名称不符为由分别退回,被申请人为了不影响工作进度将这1100万元转至被申请人用于印务中心工程建设的账户,并将其直接用于印务中心工程建设,后被申请人多次向申请人提出将该笔款项视同支付的收益款并抵扣工程款,均未得到申请人的明确答复。此后,被申请人分别于2008年4月和6月向申请人的独立账户存入1100万元和1300万元,并且完成工程量26152434.39元。然而,申请人却违反《建设工程施工合同》的付款约定,仅将其中的11712770元用于支付工程款,严重影响了印务中心的工程建设进度。此外,2008年6月,双方由于X路拓宽改造,致使《开发合作协议书》中约定的合作开发面积减少约2.343亩,申请人已实际不可能完全履行该协议约定的义务。在双方就相关问题协商未果的情况下,被申请人行使不安抗辩权,书面通知申请人暂停支付土地收益款,直至前述问题解决。
        第二,在《开发合作协议书》和《建设工程施工合同》履行过程中,申请人存在诸多违约情形:在被申请人已经向其支付3400万元收益款并完成工程量26152434.39元的情况下,申请人仅将其中的11712770元用于支付工程款,严重违反《建设工程施工合同》的约定,严重影响了印务中心的工程建设进度;申请人未按《开发合作协议书》第六条第二款之约定保证报社置业有限公司具有相应的开发资质,并将该公司经营权交付给被申请人;申请人未按《开发合作协议书》约定将X号院土地性质变更为出让、用途变更为商住。因此,被申请人请求驳回申请人的仲裁请求。
        被申请人提出反请求,陈申请人与被申请人签订的《开发合作协议书》中约定:申请人提供x号土地用于合作开发,被申请人向申请人支付固定受益6680万元。依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》相关规定,《开发合作协议书》名为合作,实为转让土地使用权的协议,由于该协议项下土地不符合划拨土地使用权转让的法定条件,且申请人与被申请人双方均不具备进行房地产开发经营活动主体资格,故双方签订的《开发合作协议书》从实质要件到形式要件均违反国家相关法律、政策的规定,应当依法被认定为无效,进而申请人应当向被申请人返还其已支付的固定受益款3400万元。故请求裁决:
1、  双方签订的《开发合作协议书》无效;
2、  申请人于本裁决作出之日起十日内向被申请人退回人民币3400万元及利息(利息按同期银行贷款利息自被申请人付出款项之日起计至被申请人收到退回款项之日止);
3、  申请人赔偿由此给被申请人造成的损失人民币200万元;
4、  申请人承担本案反请求仲裁费及被申请人支付的律师费、差旅费、取证费等费用。
仲裁庭意见
        一、《开发合作协议书》是应解除还是确认无效
        首先,依据申请人与被申请人签订的《合作开发协议书》,双方合作使用报社置业有限公司的有关手续进行房地产开发、经营,然而双方均不具备房地产开发经营的主题资格,签订《开发合作协议书》时,均未取得房地产开发经营权,且至纠纷发生时,报社置业有限公司尚未取得房地产开发经营资质。
        其次,《开发合作协议书》约定,双方合作对X号土地进行商住开发,由申请人提供土地使用权,被申请人向申请人支付受益款6680万元。依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条:“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同”,本案《开发合作协议书》仅约定由申请人提供土地、享有固定受益款,但未约定其应当承担的风险,因此应当被依法认定为土地使用权转让合同。
        第三,依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效”。根据《划拨土地使用权管理办法》等相关法律法规规定及立法意图,仲裁庭认为,这里的“批准”的含义应当是指经过县级以上人民政府批准,并由土地使用权受让人办理使用权出让手续,并依照国家的有关规定缴纳土地出让金。申请人提出“批准”仅指经过有批准权的人民政府批准而并不需要必须完成土地使用权出让手续的观点,本仲裁庭不予认可。本案中申请人位于X号院的涉案土地虽经郑州市人民政府市长办公会纪要研究通过,但截止本委受理此案时,尚未办理土地使用权出让手续,因此该土地使用权仍属划拨性质。
        综上,仲裁庭认为,申请人与被申请人双方签订的《开发合作协议书》,违反了法律的禁止性规定,应当认定无效。
        二、关于双方是否存在违约责任问题
        鉴于双方签订的《开发合作协议书》违反了法律的禁止性规定,依法被认定为无效,那么该协议自成立之日起即无法律效力,无效协议不存在违约责任问题。
        三、关于被申请人向申请人支付的收益款金额认定问题
        在本案庭审中,被申请人主张其向申请人支付的收益款金额为3400万元,申请人对此持有异议,认为收益款的金额应当为2400万元,至于另外1000万元,是被申请人委托第三人向申请人支付的,申请人在收到该笔款项后以汇款主体与协议约定不符为由将该款项退回,之后,被申请人将该款项存入自己用于印务中心工程建设的账户上并由其管理支配,申请人实际并未收到此1000万元收益款,因此该1000万元不能包含在被申请人向申请人支付的受益款总额之内。仲裁庭在充分听取双方的质证、陈述以及代理意见的基础上,认定被申请人向申请人支付的受益款金额为2400万元。
        四、关于本案被申请人的损失承担问题
        首先,关于本案所涉受益款2400万元的利息问题。申请人和被申请人签订的《开发合作协议书》因违反法律的禁止性规定被依法认定为无效,双方对此均有过错,应按照过错责任承担相应的损失,但是由于申请人作为涉案土地的合法使用人,对涉案土地的性质、变更等情况有更为直接的认识,所以申请人对协议书被认定无效的过错责任较大,应对受益款2400万元的利息损失承担60%的责任,被申请人承担40%的责任。
        其次,本案被申请人认为申请人的违约行为还给其造成了200万元的损失,该损失由建设工程设计合同的设计费、建设工程施工图设计合同的设计费、编制预算书的费用及招标代理费组成。经审理,仲裁庭认为被申请人为证明其主张而提出的证据不足以证明其主张,理由:
(1)       建设工程设计合同和建设工程施工图设计合同,仅有合同文本而没有相关支付凭证,不能证明被申请人因这两份合同而支出设计费损失是否存在及具体数额。
(2)       编制预算费用收据属于复印件,申请人亦对其真实性提出异议,仲裁庭对此证据不予采信。
(3)       对于招标代理费,被申请人提交的招标代理费发票不足以证明该费用是因中标申请人项目所支出的,仲裁庭对此证据不予采信。因此,仲裁庭认为被申请人没有能够提出充分的事实根据和法律依据证明其主张,对此部分损失仲裁庭不予认定。
        第三,关于本案被申请人支付的律师费、差旅费、取证费等费用问题。由于被申请人此部分费用损失没有提供证据证明,仲裁庭对此部分费用损失不予认定。
裁决
        根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条,最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第十五条、第二十四条之规定,仲裁庭裁决如下:
        一、驳回申请人X报社请求解除双方签订的《开发合作协议书》的仲裁请求;
        二、申请人X报社与被申请人江苏省X建筑安装有限公司签订的《开发合作协议书》无效;
        三、申请人X报社于本裁决送达之日起十日内向被申请人返还受益款本金2400万元。逾期履行,加倍支付延期间的债务利息;
        四、申请人X报社于本裁决送达之日起十日内向被申请人支付受益款2400万元利息的百分之六十(利息按同期银行贷款利率计算,其中1100万元自2008年4月24日起算、1300万元自2008年6月5日起算,至本裁决确定的返还受益款本金之日止)。逾期履行,加倍支付迟延期间的债务利息;
        五、驳回被申请人请求申请人赔偿损失200万元的反请求;
        六、驳回被申请人请求申请人赔偿其支付的律师费、差旅费、取证费等费用的反请求;
        七、本案本请求仲裁费369650元由申请人承担;反请求仲裁费23万元,由申请人承担162353元、被申请人承担67647元。鉴于反请求仲裁费23万元被申请人已经预交,本委不再退还,申请人承担的反请求仲裁费162353元应于执行本裁决第三、四项款项时一并支付给被申请人。
        本裁决为终局裁决。
    因本合同引起的或与本合同有关的任何争议,均提请郑州仲裁委员会按照该会仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的,对双方均有约束力。